百城房价环比继续下跌 未来几年的房价走势是怎样的？

10月，百城新建住宅及二手住宅成交价格环比仍呈下跌态势。

中指研究院研究报告显示，2022年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，已连续4个月下跌。从涨跌城市个数看，25个城市环比上涨，54个城市环比下跌，21个城市持平。

10月，全国百城二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，已连续6个月下跌。从涨跌城市个数看，23个城市环比上涨，75个城市环比下跌，2个城市持平。

国信证券分析师任鹤表示，由于对期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的不稳定三大压制因素延续，当前销售复苏节奏缓慢，“金九银十”成色不足，基本面承压明显。

“在当前环境下，我们期待需求端更有力政策推出的效果，未来或将有更大范围的利好政策出台，房地产终将回归正常轨道。”任鹤称。

从城市划分来看，据诸葛研究院统计，2022年10月，一线和二线城市市场均价上涨，三四线城市市场均价仍然延续下跌行情。

“一线城市市场均价为57750元/平方米，环比上涨0.26%，涨幅较上月扩大0.22个百分点;二线城市市场均价为19149元/平方米，本月止跌转升，环比上涨0.12%;三四线城市市场均价为9907元/平方米，环比下降0.27%，跌幅收窄0.02个百分点。”诸葛研究院在报告中称。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，7月以来，受到行业停工事件的波及，市场信心低迷，购房者不敢买的情绪加剧，不过随后央行、银保监会等各部门积极助力保交付工作逐步推进，频繁释放重大利好信号，预计后续市场将会稳步恢复。

成交方面，根据中指院初步统计数据，2022年1-10月，重点百城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%，市场情绪整体偏低。

其中，9月百城商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%，“金九”表现不及预期。进入10月，受多地疫情反复等因素影响，市场情绪未见明显改善，据初步统计，百城成交面积环比下降约10%，同比降幅在两成左右。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称，新建住宅方面，由于去年同期低基数影响，10月成交规模同比降幅有所收窄，市场整体仍面临压力;二手住宅方面，10月部分城市市场活跃度有所回升，但多数城市二手房价仍在下跌。

谈及短期趋势，陈文静表示，当前购房者观望情绪仍较浓，多地疫情反复对市场恢复节奏造成冲击，政策效果未明显显现。

据统计，9-10月全国有超160省市出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。

当前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等二线城市，超百城下调首套公积金贷款利率。

“短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。”陈文静说。

未来几年的房价走势是怎样的?

第一，住房需求几近饱和

据国家统计局颁布的数据来看，现阶段我国城镇家庭的住房拥有率为96%左右，户均拥有房产数量超过了1.5套，从这些数字中我们不难看出，现阶段我国的住房拥有率已经几近饱和。在房住不炒政策的全面施行下，这些有房一族的购房热情不甚高涨，仅靠那些为数不多的无房者，根本没有能力消化那么多的库存。根据需求多少影响价格高低的规律来看，人们对房子的需求少了，住宅的销售价格自然涨不上去。

这可苦了那些名下房产数量多的炒房客，他们多余的房产卖不出去，又因为租出去会影响房子的评估价格，所以只能将大批量房产囤积在手;同样难过的还有开发商，虽然他们手里都是到手产权年限长、质量更好一些的新房，但每套的成交价格降低，积少成多获取的利润相较之前也减少了一定的比例。

第二，保障房数量增加

我国经济发展的最明显特点之一，就是人口的流动量大，具体一点为大量的人才和劳动力，被大城市优质的配套、便利的交通、多样的工作机会所吸引，选择背井离乡来到此处发展。他们要想在他乡立足，首要的一点就是得有个安身立命场所，但一直以来经济发达地区房租贵的问题困扰着他们。为了解决该问题，去年开始中央宣布即将增加保障性租赁住房的数量，来确保这些新市民能以更低的价格，租赁到各方面条件更好的房子。受此影响会有更多预算不足的外来家庭，暂缓个人的购房计划，同样是以供求关系来看，未来房价的上涨将失去一定动力。

第三，房地产税开始征收

一直以来我国房价比较高的根本原因之一，就是炒房客们的推动，他们在楼市进入上行期时，将大量的优质房源囤积在手，给市场造成一种供不应求的局面，此时的房价已经涨上去了。然后再找准机会将其低买高卖赚取差价，此时消费者们虽然要付诸更多一些的购房成本，但因为对房价上涨有着较高预期，因此也会心甘情愿的买房，这个时候房价还能再上涨一波。现在我国楼市的转型发展势在必行，征收房地产税的举措被再一次放到了台面上，虽然财政部的发言人明确表示，现阶段我国所有的城市，都暂且不具备征收房地产税的现实条件，但基于房地产税的重要地位，公布具体的执行标准以及试点城市名单是迟早的事情。此时的炒房客们由于害怕自己要承担更多的持房成本，纷纷抛售个人名下的多余房产，当大量的炒房客平安离市后，推动房价上涨的力量就又少了一股。